“库存五分法”供地规则出台 13城符合“加快供地”标准

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“库存五点法”土地供应规则发布的13个城市符合“加速土地供应”标准

首先,百城市股票在过去两个月暂时回落

1,100城市库存:3月份回落

我们定义城市住宅库存是已获得预售许可但尚未出售的住宅项目,包括期房和现有住宅。截至2019年3月底,宜居研究所监测的100个城市新建商品住宅总库存为4501万平方米,比上月减少0.7%,同比增长3.0%。去年期间。观察历史数据,自2018年9月以来,白城的住宅库存已经从之前的下降转变为开始进入上行通道。当然,在2019年2月至2月,住宅成交价格好于预期,这导致白城库存下降。鉴于目前当地房地产市场的复苏是局部和暂时的,预计第二季度仍有可能上涨。

图1 100个城市新建商品住宅的库存面积

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2.城市结构:三线和四线城市的库存增长最明显

截至2019年3月底,一,二,三级100个城市新建商品住宅总库存分别为2798,22295和199.17万平方米,增长率为-1.1%,-1.7%和0.4%,分别。增长率分别为34.0%, - 3.0%和6.8%。观察三类城市的数据,可以看出三线和四线城市库存增加的情况更为明显。自2018年11月以来,三线和四线城市的库存连续环比增长,同比增长,即三,四线城市库存在过去五个月大幅增加。三线和四线房地产市场将进入冷却通道,这将进一步增加库存减压。

图2一,二,三,四线城市新建商品住宅的库存面积

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3.城市排名:49个城市的库存水平低于2018年同期

2019年3月,100个城市中有51个城市的库存量同比增长。其中,惠州,福州,廊坊的库存增长较快,同比增长分别为104%,82%和79%。这些城市库存规模的增加与最近的大规模供应规模等因素有关。与此同时,100个城市49个城市的库存同比下降,济南,丹东和郑州同比大幅下降,分别下降42%,34%和24%。对于丹东而言,3月份全国70个城市房价指数涨幅最大,这与其库存规模缩小有关。

表1 100个城市新商品住宅区的同比增长率

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其次,推盘的尺寸增大,但强度不强

1,100城市预售:反弹但处于中等水平

2019年3月,新批准的100个城市新建商品房预售面积为4579万平方米,比上月增长82.7%,增长25.7%。与1月至2月的数据相比,3月推动的步伐加快,但数据与去年第四季度相比并不高。事实上,去年第四季度是一个密集的房屋销售时期,目前的消化库存基本形成于去年第四季度。

图3新批准的100个城市商品房预售区域

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2,100个城市交易:显示小杨春的走势

2019年3月,100个城市新建商品住宅建筑面积4915万平方米,比上月增长69.2%,增长20.2%。总体而言,3月份的市场交易并不差,反映了小杨春的走势。这与最近积极的房地产贷款,房地产公司的积极推动以及买家的观望态度减弱有关。

图4 100个城市新商业住宅的交易区域

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3.供需关系:呈现低于需求的情况

2019年3月,100个城市的新商品住宅供应量为4579万平方米,交易量为4915万平方米。房地产市场呈现“供给低于需求”的趋势。观察2019年第一季度的月供需关系,总体特征是“供给低于需求”。这表明市场交易好于预期。这也有利于住房公司消化库存并加快资金回笼。

图5 100个城市新商品房月供需关系

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第三,存款与销售的比率暂时下降

1,100城市存款 - 销售比例:位于“12-6个月”区间

我们定义:库存存储周期,存款与销售的比率=当月新建商品房的库存面积/过去六个月新建商品房的平均交易面积。 2019年3月,100个城市的新商品房的库存销售比为10.2个月,这意味着市场需要10.2个月来消化这些库存,这比2月份的10.5个月有所减少。

自然资源部明确划分了商品房库存消化周期和土地供应规则,即“库存五点法”的概念。其中,如果消化周期超过36个月,应停止供应土地; 36-18个月,应适当减少土地供应; 18-12个月,应保持土地供应水平; 12-6个月,增加土地供应; 6个月以下,有必要大幅增加和加快土地供应。在此划分的基础上,目前全国100个城市的库存去化周期位于12-6个月的区间内,属于“增加土地供应”的范畴。

图6 100个城市新商品房的库存和销售比率趋势

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2.结构分类:一线城市库存周期最大

2019年3月,第一,第二,第三和第四线的100个城市的新商品房的储存和销售比率分别为14.1,9.6和10.6个月。与2月份的14.4,10.0和10.7个月相比,三类城市的存款和销售比率均有所收窄。

从横向比较来看,自去年第四季度以来,在三类城市中,一线城市和三线,四线城市的存款与销售比率最为明显。但这两类城市的逻辑是不同的。其中,一线城市的预售牌照和控制明显放松,高端房地产进入市场的步伐加快,将推动存款与销售比例的增加。三线和四线城市正面临着降低住房交易的问题,这也将削弱转型的力量。

图7一,二,三,四线城市新商品房库存与销售比率趋势

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3,城市排名:13个城市符合“加速土地供应”标准

件和征地机会。

表2 100个城市新建商品住宅的分类和存储比例“库存五点”

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第四或第二季度去化学循环或扩展

2019年3月,全国100个城市的住宅减少周期下降,这与住宅交易的相对良好表现有关。缩小周期将变小,这将有利于房地产企业第一季度销售目标的完成,也将影响相应项目的定价策略。

目前,全国部分城市过热,预期不稳定。这导致中央政府密切关注。在政治局会议上再次提到“家庭和非投机”,这也增加了第二季度收紧房地产市场政策的可能性。基于这种政策环境,预计第二季度的市场交易将面临新的阻力,这也将影响相应城市的去库存化。相关市场参与者需要注意扩张周期的影响。

注意:

100个城市分为一,二,三,四线城市如下:

4个一线城市:北京,上海,广州,深圳。 32个二线城市:哈尔滨,长春,沉阳,大连,天津,石家庄,太原,济南,青岛,南京,苏州,杭州,宁波,合肥,南昌,福州,厦门,郑州,武汉,长沙,贵阳,南宁,海口,昆明,重庆,成都,西安,兰州,西宁,呼和浩特,银川,乌鲁木齐。 看看更多